PRÉ-AUTORISATION – UNE BONNE STRATÉGIE?

Qu’est-ce qu’une pré-autorisation hypothécaire?

Une pré-autorisation hypothécaire est une approbation conditionnelle de la part d’un prêteur qu’un spécialiste hypothécaire obtient pour vous après avoir étudié votre situation financière. Les prêteurs ont besoin des preuves de :

Maison 2

  1. Mise de fond – combien d’argent mettrez-vous pour acheter votre maison ou condominium?
  2. Revenus – quel est votre revenu mensuel?
  3. Qualité des antécédents de crédit – le prêteur doit être confiant que vous allez le rembourser. Vos antécédents de crédit montrent votre capacité à rembourser la dette.

Pourquoi obtenir une pré-autorisation avant de commencer la recherche?

Une pré-autorisation pourra …

  1. vous faire économiser du temps et réduire l’incertitude quand vous montrerez au courtier immobilier jusqu’à quel montant vous pouvez acheter.
  2. vous donnera de l’avance et de la confiance lorsque vous soumettrez des offres d’achat sur des maisons qui attirent d’autres acheteurs potentiels.
  3. vous permettra d’obtenir un certificat de confirmation ou de pré-autorisation sur le montant que vous êtes capable d’emprunter.
  4. vous garantira un taux hypothécaire particulier – pendant une période spécifique (ex. 90 à 120 jours). Un taux protégé signifie que vous n’avez pas de risque de voir votre taux monter pendant votre recherche de maison. Un spécialiste hypothécaire pourrait vous obtenir une pré-autorisation plus longue (ex. 120 jours). De plus, si les taux baissent, votre taux va baisser à ce nouveau niveau.

Quels renseignements avez-vous besoin pour une pré-autorisation?

Pour recevoir une pré-autorisation hypothécaire, le demandeur doit au moins présenter les renseignements requis suivants (et le codemandeur); cependant, il n’est pas encore nécessaire de montrer les justificatifs!

  1. Le nom légal complet plus deux pièces d’identité, comme la carte d’Assurance sociale; une avec photo (ex. le permis de conduire ou un passeport canadien).
  2. Toutes les sources de revenus (ex. talon de paye, avis de cotisation), lettre d’emploi indiquant la date d’embauche,la position et le salaire, l’allocation enfant que votre conjointe reçoit etc.
  3. Date de naissance.
  4. Preuve des actifs financiers comme les relevés de compte bancaire, relevés de REER ou placements. (90 jours)
  5. Sommaire des informations sur les actifs (espèces, investissement) et les engagements (prêts, cartes de crédit et tout autre versement comme les pensions alimentaires ou à une ex-conjointe). Les dépenses mensuelles actuelles et montants des remboursements des dettes ainsi que les montants mensuels de dettes annuelles.
  6. L’historique de votre résidence et vos emplois (3 ans).
  7. Si vous êtes payé à la commission – 2 ans d’avis de cotisation de Revenu Canada.
  8. Si vous êtes travailleur autonome – mêmes documents que si vous êtes à commission, plus 2 ans de rapports d’impôts (le cas échéant)
  9. Les frais de condo et d’entretien (le cas échéant)
  10. Mise de fond. Etc.

Ces renseignements sont ensuite soumis au prêteur afin qu’il puisse prendre une première décision de qualification et permettront au spécialiste hypothécaire d’obtenir les rapports de crédit pertinents.

Qu’est-ce qui pourrait affecter votre pré-autorisation?

  1. Le changement d’emploi ou faire quelque chose qui réduit ou affecte vos revenus. Comme par exemple si vous êtes en période d’essai au travail ou si vous êtes actuellement, ou allez bientôt être, en congé maternité ou parental.
  2. Faire des demandes de cartes de crédit ou de prêts.
  3. Signer une entente du style « ne payez rien avant un an. »
  4. Devenir garant ou endosser quelqu’un sur un prêt personnel ou un prêt hypothécaire.
  5. Utiliser une partie de sa mise de fond pour autre chose.
  6. Laisser vos placements descendre en dessous de ce que vous avez besoin pour maintenir votre position financière.

La pré-autorisation vous évitera bien de mauvaises surprises, car la grande majorité des bureaux de crédit des Canadiens comportent des erreurs qui affectent leur cote de crédit à la baisse. La pré-autorisation est aussi un bon moment pour faire le point sur cet aspect et amener les correctifs nécessaires au besoin. :)

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Qui sont les principaux acteurs lors de l’achat d’une maison?

Vous n’êtes pas seul à faire le grand saut pour devenir propriétaire. Lorsque vous achetez reseau-socialune maison ou une autre propriété, vous devrez faire appel à plusieurs professionnels qui vous guideront à travers le processus. Il s’agit des personnes suivantes :

Le courtier hypothécaire / agent hypothécaire / consultant
indépendant – Un professionnel hypothécaire présente aux acheteurs un vaste choix de produits hypothécaires, des options de taux d’intérêt et des stratégies pour payer son hypothèque plus vite. Ce spécialiste travaille seulement en votre nom.

Le prêteur – l’Institution financière, comme une banque, une caisse populaire, une fiducie, un fond de pension ou une compagnie d’assurance qui prête de l’argent aux acheteurs de maisons.

Le courtier immobilier – un courtier immobilier trouve les propriétés dans votre gamme de prix et coordonne la transaction d’achat pour vous. Il vous met aussi en relation avec différents professionnels de son réseau et amène toute l’expertise nécessaire au bon fonctionne de la transaction.

L’évaluateur agréé – l’évaluateur détermine la valeur marchande en fonction de l’état et des prix auxquels se sont vendues les propriétés comparables dans le secteur. La valeur marchande permet au vendeur de déterminer le rapport prêt-valeur de l’hypothèque (le montant de l’hypothèque par rapport à la valeur de la propriété). L’évaluateur n’est pas toujours nécessaire et il est plutôt au bénéfice du prêteur. C’est pourquoi la majorité des prêteurs offre de payer le frais d’évaluateur au nouvel emprunteur.

L’inspecteur technique – Il examine la maison que avez l’intention d’acheter et examine sont toit et sa stabilité structurelle, le circuit électrique, la plomberie, les appareils, les foyers et la fournaise. Vous êtes en général responsable d’organiser cette inspection en tant qu’acheteur et cela permet d’identifier tout problème et d’en
discuter avec le vendeur avant la transaction, ainsi que de prévoir toute réparation nécessaire.

Le notaire – votre notaire étudiera la promesse d’achat pour s’assurer que tous les documents de la transaction ont bien été remplis correctement (et effectuera une recherche de titre et s‘occupera de l’assurance titre), ainsi que d’enregistrer les documents et les droits auprès du bureau d’enregistrement. Votre notaire veillera aussi à ce que la propriété soit libre de toute hypothèque, jugement ou hypothèque légale.

L’assurance risque – Les assureurs risque comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et Genworth Financial, protègent les prêteurs par rapport à un emprunteur qui ne payerai plus son hypothèque en tout temps pendant la période d’amortissement. Les acheteurs qui ont une mise de fond de moins de 20 % doivent payer cette assurance hypothécaire.

L’agent d’assurance habitation – Lorsque vous obtenez une hypothèque, vous devez fournir la preuve au prêteur que la propriété que vous achetez est assurée contre les dégâts d’incendie, au moins au coût de la reconstruction.

Voilà un résumé des principaux acteurs!

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Ne renouvelez pas votre hypothèque les yeux fermés

Lorsque votre prêt hypothécaire arrive à échéance, votre prêteur vous enverra une lettre en vous suggérant de renouveler le prêt en fonction des offres qu’il vous fait. Si vous acceptez, vous renouvellerez votre hypothèque les yeux fermés! Ce moment est une occasion pour vous de négocier le meilleur prêt possible, soit avec votre prêteur actuel soit avec un autre. Est-ce que de rester chez le même prêteur est le meilleur choix? Vous n’êtes pas le seul à vous poser la question.

À la fin de 2011, La Banque Manuvie du Canada a publié les résultats de son dernier sondage sur la dette à la consommation. Ce sondage a montré que deux-tiers des propriétaires (65%) ne comparaient pas les produits de plusieurs prêteurs différents pour être sûr d’avoir le meilleur prêt la dernière fois que leur prêt est arrivé à échéance. Vingt pour cent sont restés avec leur prêteur actuel et n’ont pas négocié, alors de 45% sont restés et ont négocié mais n’ont pas magasiné ailleurs. Il est intéressant de noter que le plus jeune groupe sondé (30-39) était le plus ouvert à magasiner (41%) mais aussi les plus enclins à rester avec le prêteur actuel et négocier (

24%). Ce groupe d’âge est celui qui se trouve dans la période la plus ardue de la vie quand il faut équilibrer le travail, la vie de famille et les enfants, ce qui fait que souvent on attend le dernier moment avant de prendre une décision et en fait on suit la voie la plus facile.

Vous pourriez économiser une très grosse somme d’argent si vous renouvelez à un taux moins élevé. Une différence d’un demi pour cent sur un prêt de $225 000 amorti sur 20 ans peut signifier des économies d’intérêt de plus de $5200 pour un terme de 5 ans. Ne serait-il pas mieux de mettre ce montant vers la réduction du capital de l’hypothèque?

Vos besoins hypothécaires ont probablement changé. Alors c’est le bon moment de rassembler dans votre hypothèque vos dettes à haut taux d’intérêt comme les cartes de crédit, pour n’avoir qu’un seul versement moins élevé, ce qui donnera de l’aisance à votre budget mensuel et vous fera économiser sur le montant des intérêts. Ou vous aimeriez peut-être faire un retrait d’équité pour faire des rénovations, acheter une autre propriété ou pour faire un placement.

Gardez à l’esprit qu’il y a quelques petits détails administratifs et peut-être des frais reliés au transfert de votre prêt hypothécaire chez un autre prêteur, mais ne laissez pas ces petits détails vous empêcher d’en savoir plus. Cela ne vous coûte rien de faire une recherche pour avoir une deuxième opinion. Lorsque vous transférez votre prêt chez un autre prêteur, vous devrez passer par un processus d’analyse et d’approbation similaire à celui que vous avez vécu au moment de demander votre prêt initial. Vous pouvez soit transférer le montant exact vers un nouveau prêteur, soit vous pouvez demander un montant supplémentaire pour consolider vos dettes à haut taux d’intérêt ou effectuer des rénovations.

Votre prêteur pourrait vous facturer des frais de main levée d’hypothèque et vous pourriez avoir besoin de payer des frais de notaire et d’évaluation si vous obtenez un prêt entièrement nouveau au lieu de simplement trans

Restez calme

férer votre prêt existant. Rendu à ce point, vous devriez évaluer si l’argent que vous allez économiser en transférant vers un meilleur taux d’intérêt compense les frais encourus. La prime d’assurance vie hypothécaire pourrait aussi changer. Vous n’aurez pas à payer pour les services de votre courtier hypothécaire car le prêteur sélectionné paye des honoraires pour les services et pour la solution hypothécaire qui vous

est proposée. Cela vaut donc la peine de consulter un spécialiste à cet effet afin d’analyser le tout. :)

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Je veux acheter une maison, mais par où commencer?

Laissez-moi vous proposer un mini-guide facile afin de mener à bien l’achat d’une nouvelle propriété:

ÉTAPE 1 – Type de maison et budget

En premier lieu, il est important d’établir un budget afin d’évaluer le montant mensuel que vous pouvez vous permettre pour votre nouvelle propriété. N’oubliez pas d’y inclure les taxes foncières et scolaires, l’assurance-habitation et l’assurance-prêt vie et invalidité. Ensuite, vérifiez quel type de propriété vous intéresse. Est-ce une maison unifamiliale? Un condo? Un duplex? Une construction neuve? Etc.  Cette réflexion sera particulièrement pertinente pour vous aider lors des étapes 2 et 3, soit la détermination de votre montant d’achat maximal désiré ou possible et vos recherches de propriétés.

ÉTAPE  2  ou 3 – Préautorisation avec un conseiller hypothécaire

Cette deuxième étape peut être interverti avec l’étape #3. Elle consiste à prendre rendez-vous avec un conseiller hypothécaire qui vous permettra de faire votre bilan personnel, valider votre capacité d’emprunt et effectuer une préautorisation, ce qui facilitera vos futures négociations et vous garantira un taux. Par la suite, votre conseiller hypothécaire connait de nombreux courtiers immobiliers expérimentés, de confiance et compétents et pourra vous référer à l’un de ces derniers en fonction du secteur recherché, du type de propriété et de votre personnalité.

ÉTAPE  3 ou 2 – Prise de contact avec un courtier immobilier

En effet, de là réside la deuxième étape pouvant être interverti avec la première. Le processus d’achat d’une propriété est souvent long, compliqué, épuisant et stressant. Afin de rendre cet évènement rapide, simple, exaltant et mémorable, je vous conseille d’emblée de jeu de faire affaire avec un courtier immobilier. En effet, il est familier avec toutes les étapes, est un habile négociateur, vous protège dans la transaction et a accès aux propriétés à vendre avant tout le monde. De plus, il bénéficie d’un réseau de contacts de confiance et professionnels (notaire, inspecteur, représentant hypothécaire, etc.) Si vous contactez un courtier immobilier en premier, il peut donc vous référer à un bon conseiller hypothécaire.

ÉTAPE 4 – Recherche et présentation de l’offre d’achat

Votre courtier immobilier sera, par la suite, en mesure de vous présenter différentes propriétés en fonction de votre budget et de vos goûts. Une fois la propriété désirée trouvée, vient maintenant le temps de présenter une offre d’achat. Votre courtier immobilier est expert dans ce domaine et travaillerez pour vous et avec vous dans la négociation du prix d’achat, la date du notaire, les inclusions et exclusions, etc. Une contre-proposition peut suivre cette offre où vous aurez le choix d’accepter, de refuser ou de faire une contre-offre à votre tour. Ce cycle se continue jusqu’à l’acceptation finale des deux parties.

ÉTAPE 5 – Acceptation du financement hypothécaire

Une fois l’offre d’achat acceptée par les deux parties, l’acheteur dispose d’un délai prédéterminé dans le document d’achat pour obtenir une acceptation hypothécaire pour son financement. À ce moment, il doit entrer à nouveau en contact avec son conseiller hypothécaire dans les plus brefs délais afin de lui faire parvenir les derniers documents, l’offre d’achat et confirmer les détails entourant le prêt.  Le représentant hypothécaire va ensuite transformer sa préautorisation en acceptation officielle qui sera envoyée aux vendeurs afin de lever la condition du financement.

ÉTAPE 6 – Inspection

Cette étape se fait de concert avec l’acceptation du financement hypothécaire. En fait, il faut lever les conditions usuelles du document d’achat, soit l’obtention d’un financement et une inspection favorable réalisée par un expert.

ÉTAPE 7 – Notaire

Enfin! C’est le temps de devenir réellement propriétaire de votre maison. En effet, le notaire officialise la transaction par l’émission de l’acte de vente et l’acte de prêt. Les documents finaux sont signés et le transfert d’argent se fait à ce moment. Vous devenez officiellement propriétaire.

ÉTAPE 8 – Déménagement

Finalement, le déménagement arrive! Il vous faut maintenant trouver les pairs de bras pour vous assister, commander la pizza et la bière! :-) Un déménagement n’est jamais de tout repos. La clé: la planification! Prenez des conseils des personnes autour de vous qui n’en sont pas à leur premier déménagement. Cela vaut de l’or!

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Je me perds dans tous ces taux: fixe, variable, variable protégé, 5 dans 1, marge hypothécaire, fractionnement!

Vos parents vous disent de prendre un 5 ans fixe, votre ami a un taux variable et c’est ce qu’il y a de mieux, le voisin ne jure que par sa marge hypothécaire, …. Ouf!!!! Quoi prendre et comment voir clair dans tout ça?!  D’abord, il est important de savoir que tous les produits ne conviennent pas à toutes les situations, tous les projets et tous les acheteurs. Plusieurs éléments sont à considérer et je vous conseille de faire affaire avec un représentant hypothécaire qui pourra bien vous guider à travers les nombreuses possibilités qui s’offrent à vous.

Néanmoins, voici un petit article qui vous permettra de vous familiariser aux différents produits hypothécaires afin de bien vous préparer à votre rencontre avec un conseiller hypothécaire:

Taux fixe

Il s’agit d’un produit où le taux ne varie pas pour toute la durée du terme choisi. Les termes varient habituellement de 6 mois à 10 ans.  Les institutions financières accordent des rabais ou des promotions sur les taux qui sont affichés sur les sites Internet.

Avantages: Sécurité et stabilité. Aucune variation du taux d’intérêt ni des paiements

Inconvénients: Taux souvent plus élevé que le taux variable offert, reste au même niveau même s’il y a baisse des taux d’intérêts.

Taux variable

Il s’agit d’un produit où le taux peut varier jusqu’à huit fois pendant l’année. Il est basé sur le taux préférentiel (prime, TP, etc.). Qu’est-ce que le taux préférentiel? En fait, la Banque se réunie 8 fois pendant l’année pour fixer le taux directeur (taux auquel les institutions financières se prêtent à un jour) en fonction de l’économie nationale et internationale (demande de crédit, inflation, etc.)  Le taux préférentiel est directement en lien avec le taux directeur et il est établi par les institutions financières. Il s’agit du taux auquel elles prêtent aux emprunteurs. Par la suite, les institutions financières vont accorder un écart par rapport à ce taux à leurs clients et c’est cet écart qui est fixé pour toute la durée du terme.  Par exemple, TP-0.6% pour un terme de 5 ans, signifie que l’emprunteur a, pendant 5 ans, un taux inférieur à 0.6% par rapport au taux préférentiel. Il peut varier plusieurs fois pendant l’année, comme aucune fois, tout dépendant de l’économie. Toutefois, il est possible de le convertir pour un taux fixe en tout temps en cas de hausse vertigineuse des taux. Normalement, un rabais de taux est d’ailleurs prénégocié avec l’institution financière dans un tel cas.

Avantages: Souvent le taux le plus bas. Depuis les 20 dernières années, le variable a été, 89% du temps plus rentable que le taux fixe 5 ans. Les gens peuvent adapter une stratégie de remboursement de capital plus rapidement tout en sécurisant leur paiement en choisissant d’effectuer un paiement fixe supérieur à leur taux variable réel. Choix souvent privilégié des investisseurs. Profite de la baisse des taux, s’il y a.

Inconvénients: Plus risqué, variation possible du taux, l’emprunteur doit être capable d’assumer une certaine variabilité dans son budget si les taux sont à la hausse. Il faut se tenir minimalement informer de l’évolution des taux.

Taux variable protégé

Le taux variable protégé ressemble sensiblement au taux variable. La différence, c’est que l’écart de taux accordé par rapport au taux variable est beaucoup moins avantageux. En effet, le taux est plus élevé que le taux variable seul, car le taux variable protégé possède un taux plafond, soit un taux maximal auquel il garantie à l’emprunteur qu’il ne dépassera jamais. Advenant une hausse des taux, le taux variable ne peut dépasser un taux plafond établi d’avance.

Avantages: Permet de profiter des avantages du taux variable, tout en alliant la sécurité du taux fixe.

Inconvénients: est plus élevé que le taux variable. Il est de moins en moins utilisé, car le taux variable peut maintenant être converti pour un taux fixe en tout temps et son taux est inférieur.

Taux révisable «5 dans 1»

Il s’agit d’un produit mi-fixe et mi-variable, car il est formé de 5 fois, un taux fixe de 1 an. Alors, il varie une fois par année en fonction du taux fixe 1 an à la date d’anniversaire du prêt hypothécaire. La première année, un rabais plus important est souvent accordé. Cela permet aux emprunteurs de profiter de paiements très bas la première année ou d’en profiter pour rembourser du capital plus rapidement. Par la suite, un rabais de taux est aussi accordé pour les années 2 à 5. Ce produit est en réponse à la demande des gens qui choisissaient fréquemment des taux fixes de 1 an. Malheureusement, il est rare que des rabais de taux sont offerts pour des termes de 1 an. Alors, en combinant 5 fois 1 an, il est possible d’accorder des rabais de taux aux emprunteurs. Tout comme le taux variable, il peut être converti en tout temps pour un taux fixe avec un rabais prénégocié.

Avantages: Depuis les 20 dernières années, le court terme et le variable ont été, plus souvent qu’autrement, les choix les plus avantageux. Bénéficie d’un taux très bas la première année (petits paiements ou remboursement de capital), permet de profiter des baisses de taux à travers les années.

Inconvénients: Augmente si hausse de taux il y a à travers les années, varie 5 fois en 5 ans (une fois par année)

Marge hypothécaire et fractionnement hypothécaire

Voir les articles «Qu’est-ce qu’une marge hypothécaire?» et «Qu’est-ce que le fractionnement hypothécaire?» pour plus d’informations.

Comme vous pouvez le voir, les produits hypothécaires ont tous leurs avantages et leurs inconvénients. Afin de choisir le bon produit pour vous, il est pertinent de consulter un professionnel qui vous guidera dans votre choix en fonction de votre situation, vos besoins et l’environnement économique actuel. :-)

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Je n’ai pas la mise de fonds…Que faire?

Depuis déjà quelques années, il est obligatoire d’avoir un minimum de 5% de mise de fonds pour devenir propriétaire d’une maison. Néanmoins, il y a toujours des solutions possibles si vous ne détenez pas ce 5% de mise de fonds.

Voici certaines stratégies disponibles :

- PRÊT-REER

Emprunter pour acheter des REER, et procéder au RAP par la suite pour recevoir un retour d’impôt pouvant servir de mise de fonds

Avantages: Avoir la mise de fonds rapidement, sans frais exorbitants tout en créant un fonds REER pour le futur.

Inconvénients: Vous ne détenez la mise de fonds qu’au moment de votre retour d’impôt  (entre mars et avril).  Vous devez être admissibles au prêt-REER en vue d’un RAP. **Pour plus d’infos voir le billet «Le prêt-REER: est-ce pour moi?»**

- DONATION

Recevez un don d’un parent à titre de mise de fonds

Inconvénients: Doit avoir un parent détenant la dite mise de fonds.

- GARANTIE COLLATÉRALE

Prendre une garantie sur une maison détenue par soi-même ou un proche parent qui est libre d’hypothèque ou financer chez Desjardins (possédant une équité équivalente à minimum 20% de la valeur du nouvel achat)

Avantages: Aucune mise de fonds n’est nécessaire (une garantie équivalente à 20% de la valeur du nouvel achat est enregistrée) et nous n’avons pas besoin de faire assurer le prêt. La garantie collatérale peut être levée lorsque l’acheteur a remboursé 20% de son prêt.

Inconvénients: Un frais de notaire supplémentaire est à débourser pour l’enregistrement de la garantie collatérale.

- REMISE EN ARGENT DU PRÊTEUR

L’institution financière donne l’équivalent du 5% de mise de fonds.

Avantages: L’acheteur détient le 5% dès maintenant et n’a pas besoin de payer un loyer le temps d’amasser le 5% nécessaire. C’est là où réside la véritable économie, soit le fait de ne pas avoir à payer un loyer.

Inconvénients: Le taux d’intérêt est plus élevé. Sur 5 ans, c’est comme si l’acheteur remboursait sa mise de fonds sous forme de paiements d’intérêt.  Les emprunteurs doivent détenir des antécédents de crédit favorables.

- MARGE DE CRÉDIT PERSONNELLE

Si l’acheteur pense avoir une rentrée d’argent intéressante sous peu et bénéficie d’un bon crédit, il peut mettre l’équivalent de sa mise de fonds sur une marge de crédit personnelle afin d’avoir accès à tous les taux et promotions hypothécaires (contrairement à la remise en argent du prêteur où il est obligé de prendre un 5 ans fixe sans promotion).

Avantages: Accès aux bas taux d’intérêts et à toutes les promotions hypothécaires

Inconvénients: Doit être en mesure de rembourser sa marge de crédit rapidement, car les taux sur les marges de crédit sont habituellement élevés. S’il ne peut le faire, il est plus avantageux pour lui de prendre la remise en argent du prêteur. L’emprunteur doit posséder un bon crédit et doit se qualifier avec cette nouvelle marge de crédit.

Les solutions envisageables ont été décrites brièvement, n’hésitez pas à me questionner si vous voulez en savoir davantage sur l’une ou l’autre des solutions. Tout dépendant de votre situation et de votre projet, il se peut qu’il y ait des façons de procéder qui vous soient plus accessibles ou favorables.

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Le prêt-REER: est-ce pour moi?

Dans le cadre de l’achat de votre première propriété, il peut être très avantageux d’utiliser le   prêt-REER pour vous prévaloir du RAP et, ainsi, obtenir de la liquidité supplémentaire pour payer les frais connexes liés à l’achat, mettre en guise de mise de fonds, pour des rénovations ou tout simplement pour avoir un petit coussin additionnel!

Il est à savoir qu’il faut absolument répondre aux critères d’accessibilité du RAP pour procéder à un prêt-REER dans le but de «RAPer» (voir autre blogue pour connaître ces critères).

Comment cela fonctionne?

#1: Faire un emprunt prêt-REER d’un montant X.

#2: Acheter des REER

#3: Laisser les REER pendant 90 jours.

#4: Payer les intérêts pendant ces trois mois occasionnés par le prêt.

#5: Retirer les REER sous forme de RAP

#6: Rembourser le prêt-REER avec le RAP

#7: Attendre le retour d’impôt qui constitue votre véritable économie, soit le fait d’avoir cotisé à des REER pour un montant X.  Cela vient diminuer votre revenu imposable et voilà les économies!

***L’argent que vous allez réellement recevoir ne sont pas le RAP de vos REER empruntés, car vous allez rembourser votre prêt-REER avec cet argent, mais bien le retour d’impôt à recevoir d’avoir cotisé à des REER pendant l’année. Vous allez donc seulement recevoir cette somme aux alentours du mois de mars, après avoir fait vos impôts.***

Mais comment faire pour trouver le montant X que je dois emprunter?

D’abord, vous avez un montant limité par année pour cotiser dans vos REER. Ce montant, si non utilisé, est cumulatif année après année. Vous trouverez ce chiffre sur votre avis de cotisation sous la mention «Droits inutilisés». Il s’agit du montant disponible que vous pouvez emprunter pour l’année en REER. Toutefois, sachez que vous ne pouvez retirer plus d’impôt que vous n’en payez. Cela signifie qu’il n’est peut-être pas pertinent d’emprunter l’équivalent de vos droits inutilisés au complet. Je vous conseille de rencontrer votre conseiller à la caisse pour vérifier avec lui combien il serait préférable d’emprunter.

Important à savoir! Étant donné que vous avez cotisé à des REER et avez procédé au RAP. Vous devez rembourser vos REER retirés sur une période de 15 ans. Ce remboursement commence deux ans après le retrait des REER.

Exemple

Vous faites un salaire de 40 000$, vous avez des droits inutilisés de 15 000$ et payez 5000$ d’impôt par année. Vous empruntez pour 15 000$ et cotisez dans des REER pendant 90 jours. Pendant ce temps, vous payez les intérêts sur ce prêt. 90 jours plus tard, vous retirez vos 15 000$ de REER et remboursez le prêt-REER de 15 000$. Vous attendez en mars, après avoir fait vos impôts, et recevez un retour d’impôt équivalent à 5000$. (Cet exemple est fictif et ne constitue pas un calcul véritable.)  2 ans plus tard, je dois remettre mes REER à leur place. Donc, je dois payer 15 000/ 15 ans / 12 mois =  83,33$ par mois. Dans 15 ans, j’aurai donc des REER pour ma retraite de 15 000$.

Comme vous pouvez le constater, il s’agit d’une belle façon d’obtenir de l’argent lorsque nous en avons besoin, soit lors de l’achat d’une première maison. De plus, cela vous permet de commencer à cotiser dans des REER; une très bonne habitude à prendre!

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à m’en faire part!

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